Un estudio del Conicet advierte que los alquileres temporarios reducen la oferta de viviendas permanentes en Puerto Madryn

Los alquileres temporarios ofrecidos a través de plataformas digitales como Airbnb y Booking están presionando el mercado de vivienda permanente en Puerto Madryn. Así lo concluye un estudio publicado en la Revista Geográfica Digital, elaborado por investigadores del CONICET y la Universidad Nacional de la Patagonia San Juan Bosco, que combinó análisis estadístico, relevamiento en plataformas digitales y entrevistas a actores clave del sector inmobiliario, turístico y estatal. El trabajo advierte que la concentración de la oferta temporaria en las zonas centrales y costeras de la ciudad coincide espacialmente con los barrios donde más familias alquilan, y que este solapamiento se traduce en mayor competencia por los mismos inmuebles, lo que encarece y reduce la disponibilidad de viviendas para quienes buscan una residencia estable.

Una oferta que no para de crecer
El punto de partida del estudio es concreto: en noviembre de 2024, Airbnb registraba 434 alojamientos activos en Puerto Madryn. Apenas cinco meses después, en abril de 2025, ese número trepó a 502, un incremento del 13 por ciento en ese período. El 94 por ciento de esas ofertas corresponde a viviendas completas y no a habitaciones compartidas, lo que significa que se trata de unidades que, en otro contexto, podrían estar disponibles para el alquiler permanente. La estadía mínima más frecuente es de dos días, lo que refuerza el perfil netamente turístico del mercado.
En cuanto a la ocupación, los datos muestran que los meses de julio y agosto de 2024 superaron el 75 y el 85 por ciento respectivamente, coincidiendo con la temporada de avistaje de ballenas. El nivel más bajo del año, 55 por ciento, se registró en junio, período en el que aun así una de cada dos propiedades estuvo alquilada turísticamente.
La comparación entre las dos plataformas principales arrojó una diferencia significativa: Airbnb concentra entre un 45 y un 63 por ciento más de oferta que Booking para los mismos períodos. En junio de 2025, Airbnb alcanzó 638 publicaciones activas, mientras que Booking registraba 385. Esa brecha, según los investigadores, no es menor: también refleja distintos niveles de colaboración con el Estado municipal en materia de control y regulación.

Donde viven los inquilinos, también se instala el turismo
Uno de los hallazgos más relevantes del trabajo tiene que ver con la ubicación de esa oferta dentro del tejido urbano. Los investigadores cruzaron datos de las plataformas con los resultados del Censo Nacional de 2022 y encontraron una correlación estadísticamente significativa: los radios censales con mayor densidad de alquileres temporarios coinciden con las zonas donde más hogares inquilinos hay. Los coeficientes de correlación de Pearson obtenidos fueron de 0,55 para Airbnb y 0,56 para Booking, con un nivel de confianza del 99 por ciento. En términos simples, turistas e inquilinos compiten por los mismos espacios en la ciudad.
Ese solapamiento se concentra principalmente en el área central y en el sector sur, sobre el frente costero, justamente los mismos barrios que históricamente concentraron la oferta hotelera y donde el suelo urbano tiene mayor valor. Pero el fenómeno ya no se limita a esas zonas. Desde la pospandemia, la oferta de alquileres temporarios comenzó a expandirse hacia barrios del oeste y el norte de la ciudad, sectores de clase media y baja que históricamente no formaban parte del circuito turístico. Propiedades en barrios como Procrear, El Doradillo o MapuNgefu aparecen hoy en las plataformas, muchas veces sin habilitación municipal y en zonas donde la normativa ni siquiera permite ese uso del suelo.
«Ya no hay un sector específico turístico de la ciudad. Y esto genera muchísimos conflictos, no sólo de control, sino también para los residentes de esos barrios», señaló Angélica Crusate, referente de la Red de Alojamientos Temporarios de Puerto Madryn, en una de las entrevistas realizadas para el estudio.

Cada vez más familias alquilan, cada vez menos hay para alquilar
El contexto en que se desarrolla este fenómeno es el de una ciudad con un porcentaje creciente de hogares inquilinos. Según datos intercensales del Departamento Biedma, cuyo centro urbano es Puerto Madryn, la proporción de hogares que alquilan pasó del 18 al 29 por ciento entre 2001 y 2022. Es decir, casi tres de cada diez familias madrynenses alquilan la vivienda donde viven, y ese número viene subiendo desde hace dos décadas.
El estudio señala que la conversión de unidades residenciales al circuito turístico reduce la oferta disponible para alquiler permanente, lo que en un mercado con demanda sostenida se traduce en precios más altos. Este mecanismo ya fue descripto en otras ciudades del país y de América Latina, y Puerto Madryn no parece una excepción. El Previaje, el programa nacional de fomento al turismo vigente entre 2020 y 2023, fue señalado por varios entrevistados como un acelerador de ese proceso. «Con todas las facilidades que daba el Previaje, se dio un boom del turismo y muchas propiedades se retiraron del alquiler permanente para pasar al temporario», explicó Walter Kobak, presidente de la Cámara Inmobiliaria.
A eso se suma la aparición de un nuevo tipo de emprendimiento: edificios diseñados exclusivamente para el alquiler temporario, equipados con tecnología de acceso remoto y sin personal en el lugar. En Madryn ya funcionan dos de esas construcciones en pleno centro, bajo la marca Ramada Residence by Wyndham. El representante de la Asociación de Hoteles de Turismo fue directo al respecto: «Los edificios no vinieron para solucionar un problema habitacional de Madryn porque están al 40 o 50 por ciento ocupados, depende del edificio, no está todo habitado, son inversiones».
Una regulación que llega tarde y con pocos recursos
El marco normativo vigente no alcanza para ordenar la situación. La Ley provincial XXIII N° 27 del año 2010 obliga a registrar los alojamientos turísticos, pero su aplicación efectiva enfrenta obstáculos concretos. Durante 2024, la Secretaría de Turismo de Puerto Madryn realizó 99 inspecciones a establecimientos informales, de los cuales sólo el 20 por ciento inició el trámite de habilitación. El 33 por ciento recibió una infracción y el 47 por ciento restante simplemente dio de baja su publicación en la plataforma, para reaparecer más tarde con otro nombre o migrar a otros canales como Interpatagonia o el Marketplace de Facebook.
Los trámites de habilitación son señalados por los propios prestadores como costosos y engorrosos. La referente de la Red de Alojamientos Temporarios describió el proceso como «un laberinto» que incluye planos aprobados, inspección de bomberos, análisis bacteriológico de los tanques de agua y el pago de tasas que, una vez habilitado el alojamiento, se vuelven fijas aunque el propietario no genere ingresos. Frente a eso, muchos optan por permanecer en la informalidad. El estudio estima que en 2024 había alrededor de 700 alojamientos temporarios sin registro en la ciudad, el doble de los que operan de manera formal.
La plataforma Airbnb representa un caso particular dentro de este panorama. A diferencia de Booking, que colaboró con el municipio compartiendo información y promoviendo la habilitación, Airbnb no facilitó el acceso a datos ni estableció vínculos con el Estado local. Peor aún: como la plataforma no revela la dirección exacta del alojamiento hasta que se confirma la reserva, los inspectores municipales no pueden actuar de oficio. «La plataforma Airbnb dificulta el control y promueve un formato de alquiler informal», sostiene el estudio.
El equipo de fiscalización de la Secretaría de Turismo está compuesto por siete personas que, además del control de alojamientos, atienden cruceros, agencias de viajes y otras tareas. Es un número insuficiente para un universo de cientos de propiedades que se publican, se dan de baja y vuelven a aparecer en cuestión de días.

Un debate que recién empieza
El trabajo cierra con una advertencia y una serie de preguntas abiertas. El proceso que describe, en el que la actividad turística presiona sobre el mercado habitacional y desplaza a los residentes de las zonas más codiciadas, tiene nombre en la literatura académica: gentrificación turística. El estudio señala que ese proceso está en curso en Puerto Madryn o, al menos, en ciernes, y que las herramientas regulatorias actuales no están en condiciones de contenerlo. Los investigadores proponen como posibles respuestas la fijación de cupos de alquileres temporarios por zona, límites en la cantidad de días de alquiler, la creación de observatorios del mercado habitacional y mecanismos de incentivo para que las propiedades vuelvan al circuito permanente.
La pregunta de fondo que deja el estudio es, en última instancia, una pregunta sobre el modelo de ciudad: para qué y para quiénes se construye en Puerto Madryn, y si las reglas de juego actuales son capaces de garantizar que vivir en la ciudad no quede reservado exclusivamente para quienes pueden pagar precios turísticos.