Desalojos "exprés": qué cambios propone el proyecto aprobado por el Senado para propietarios e inquilinos

El Senado de la Nación otorgó media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que introduce modificaciones al régimen de desalojos tanto para inmuebles urbanos como rurales. La propuesta busca acelerar los procesos judiciales, redefinir las condiciones para la restitución de propiedades y establecer nuevas reglas para propietarios e inquilinos.

El proyecto aún deberá ser tratado por la Cámara de Diputados para convertirse en ley. Entre sus principales cambios figura que todas las acciones de desalojo tramiten mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento más ágil que el sistema actual.

Además, la propuesta amplía la posibilidad de iniciar una demanda de desalojo. Ya no solo podrán hacerlo los propietarios, sino cualquier persona que pueda acreditar un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble, independientemente del vínculo jurídico que mantenga con la propiedad.

Nuevas reglas para desalojos por falta de pago

El texto incorpora modificaciones específicas para los casos de alquileres destinados a vivienda.

"Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a DIEZ (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago", establece el proyecto.

También dispone que "el diligenciamiento de la notificación podrá ser dirigido al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea éste real o electrónico, se tiene por válido aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él".

Asimismo, la iniciativa señala: "Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario".

En ese mismo sentido, el proyecto agrega que "en caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de aquellas, en cuyo caso los gastos y costas están a cargo del locador".

Por último, indica: "En ningún caso se adeudan alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los DIEZ (10) días hábiles siguientes a tal notificación, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de las llaves si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo".

Entrega inmediata del inmueble

Uno de los aspectos centrales de la iniciativa es la incorporación del artículo 680 BIS, que habilita la posibilidad de ordenar la restitución inmediata de un inmueble cuando se trate de ocupaciones precarias o usurpaciones.

En esos casos, "el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria".

Además, el proyecto establece que, cuando existan denuncias por cambio de destino del inmueble, deterioro, obras perjudiciales o un uso abusivo o deshonesto de la propiedad, deberá realizarse una inspección judicial dentro de las 72 horas.

Durante esa diligencia, el magistrado tendrá que verificar la identidad de los ocupantes —consignando nombre, nacionalidad y documento— con la presencia del Defensor Oficial.

Protección para personas vulnerables

La propuesta también incorpora medidas específicas para proteger a personas en situación de vulnerabilidad durante los procesos de desalojo.

Cuando en el inmueble residan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, será obligatoria la intervención de los organismos de protección correspondientes y del Ministerio Público Tutelar.

En esos casos, el juez podrá conceder un plazo de hasta diez días para garantizar una solución habitacional transitoria.

Asimismo, la caución juratoria solo podrá admitirse cuando el derecho invocado por quien reclama el inmueble sea inequívoco y no existan terceros de buena fe. Además, el magistrado podrá exigir una garantía adicional para cubrir eventuales daños.

Cambios en las notificaciones

La iniciativa también modifica el sistema de notificaciones judiciales.

Cuando no exista un domicilio especial constituido, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo o mediante el domicilio electrónico correspondiente.

El artículo 683 habilita al notificador a identificar la propiedad por cualquier medio, incluso mediante fotografías, y le permite solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario. También deberá identificar a las personas que ocupan el inmueble, consultar cuál es su vínculo con el demandado y dejar constancia de esa información.

Por su parte, el artículo 684 establece que la notificación practicada en el inmueble alcanzará a todos los ocupantes presentes, aunque no hayan sido individualizados previamente, y que la sentencia será oponible tanto a quienes se encuentren allí como a los ausentes.

Además, el funcionario encargado de la notificación podrá requerir la intervención de la fuerza pública, ordenar allanamientos y exigir la presentación de documentos de identidad. El incumplimiento de esas obligaciones será considerado una falta grave.

Desocupación inmediata y devolución de llaves

En los casos de desalojos por falta de pago o por vencimiento del contrato, el proyecto permite que quien inicia la demanda solicite la desocupación inmediata del inmueble mediante caución juratoria, siempre que ese procedimiento y sus plazos hayan sido acordados previamente.

Si posteriormente se comprobara que el actor ocultó información relevante, podrá ser sancionado con una multa equivalente a hasta diez veces el valor del último alquiler, suma que beneficiará a la contraparte.

Por otra parte, la iniciativa incorpora precisiones sobre el mandamiento de lanzamiento, autorizando al oficial de justicia a requerir el apoyo de la fuerza pública, disponer allanamientos y designar un depositario para los bienes muebles encontrados en el inmueble.

Finalmente, el proyecto agrega el artículo 1222 al Código Civil y Comercial. Ese nuevo artículo establece que, antes de promover un desalojo por falta de pago en viviendas, el locador deberá intimar fehacientemente al inquilino para que regularice la deuda en un plazo no inferior a diez días corridos, indicando el lugar de pago.

Solo una vez vencido ese plazo podrá iniciar la acción judicial. Además, si el locatario intenta devolver las llaves y el propietario se niega a recibirlas, el inquilino podrá consignarlas judicialmente y quedará liberado de las obligaciones derivadas del contrato desde el momento de la notificación correspondiente.