Sindicato de Inquilinos reclama la puesta en marcha del Alquiler Social

El Proyecto de Ley del Alquiler Social sancionado en el Congreso en el año 2020 por el Gobierno Nacional tiene como objeto la creación de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Desde el sindicato de Inquilinos, Rebecca Ancina dialogó con FM EL CHUBUT y alertó que aún "no se puso en marcha"

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto.

La ley es la N° 27.551 y tiene consideración especial "sobre aquellas personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas", como así también las familias marginadas y numerosas.

Esta ley establece algunos beneficios tanto para inquilinos como propietarios. Sobre el último grupo, los locatarios obtendrán beneficios como la reducción del pago en la parte impositiva y el mantenimiento del inmueble. Para los inquilinos se les brinda facilidades y herramientas para llegar a obtener un alquiler.

"Tenemos una ley vigente, la N° 27.551 que no se ha puesto en marcha los artículos 3 y 4 desde que fue sancionada. Venimos reclamando al Gobierno nacional que se ponga en marcha toda la parte del alquiler social", reclamó a FM EL CHUBUT, Rebeca Ancina, representante del sindicato de Inquilinos.

"Nosotros pedimos que el Gobierno informe y se está negando", advirtió la representante de Inquilinos. El viernes mantendrán reuniones para obtener más detalles sobre el funcionamiento concreto de la ley y ya adelantaron que presentarán un recurso judicial para que se aplique el Alquiler Social

CONSIDERACIONES DE LA LEY

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3. La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales. 

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”. 

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-. 

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL). 

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.